Alt om skatt på utleie

Leier du ut et rom eller leilighet, eller kanskje hytten, må du sette deg inn i skattereglene som gjelder for ditt tilfelle.
Det kan være du har skattefri utleie, mens egne skatteregler gjelder for korttidsutleie gjennom Airbnb.

Det er ulike regler for kort- eller langtidsutleie, samt om du leier ut egen bolig eller en utleiebolig.

Langtidsutleie = leieforhold som varer over 30 dager i strekk
Korttidsutleie = leieforhold som varer under 30 dager i strekk
Egen bolig = bolig du selv bor i
Utleiebolig = bolig du ikke benytter selv

Aller først bør du avklare om utleieinntekten er skattepliktig eller ikke.

Skattefri utleie

Som hovedregel er all utleie skattepliktig, men følgende unntak gjør at du kan leie ut skattefritt:

  • Langtidsutleie av under halvparten av egen bolig (målt i utleieverdi) er skattefritt og har ingen beløpsgrense. Dette vil ofte være tilfelle ved utleie av hybelleilighet eller rom i egen leilighet.
  • Langtidsutleie av egen bolig for inntil 20 000 kroner i året er også skattefritt, men merk at hele inntekten blir skattepliktig dersom du overstiger dette beløpet.
  • Korttidsutleie er skattefritt med inntil 10 000 kroner i året dersom du leier ut egen eller deler av egen bolig, eller fritidseiendom du selv bruker i rimelig omfang.

All annen utleie er skattepliktig, men reglene for langtids/korttidsutleie og egen bolig/utleiebolig er litt forskjellige.

Vi begynner med korttidsutleie.

Airbnb skatt – standardregelen for korttidsutleie

Utleie gjennom Airbnb har blitt så populært de siste årene at det kom nye, forenklede regler for korttidsutleie av egen bolig i 2018.

I henhold til standardregelen skatter du av leieinntekt over 10 000 kroner redusert med 15% fradrag for kostnader.

Et eksempel:

Dersom du har en leieinntekt på 100 000 kroner trekker du først fra 10 000 i skattefritt beløp og står igjen med 90 000. Dette beløpet kan du gange med 0,85 for å få skattepliktig beløp = 76 500 kroner.

Du har ikke ytterligere fradrag for kostnader og inntekten gjelder før provisjon/gebyrer, som betyr at du skal bruke beløpet kunden betaler – ikke beløpet du får utbetalt.

Du skatter av dette som alminnelig inntekt med 22%, som blir 16 830 kroner i dette tilfellet (76500 x 0,22).

Skattepliktig beløp rapporteres direkte i skattemeldingen under punkt 2.8.6. (gammel skattemelding) eller under tema “bolig-utleie-korttidsutleie” (ny skattemelding).

Hvem gjelder standardregelen for?

Standardregelen gjelder alle typer korttidsutleie (ikke bare gjennom Airbnb) dersom du leier ut egen eller deler av egen bolig eller en hytte/fritidseiendom du selv bruker i rimelig omfang.

Leier du ut en bolig du selv ikke bor i (sekundærbolig) vil dette defineres som en utleiebolig.

Skatt på utleiebolig

Utleie av sekundærbolig (bolig du selv ikke bor i) er skattepliktig fra første krone og det har ikke noe å si om det er kort- eller langtidsutleie.

Det samme gjelder utleie av over halvparten av egen bolig (målt i utleieverdi) til langtidsutleie over 20 000 kroner i løpet av året, eller utleie av en hytte som ihht. en konkret vurdering av privat bruk og omfang på utleievirksomheten defineres som en utleiehytte.

Her er det ikke utleieinntektene i seg selv som er skattepliktige, men overskuddet av utleievirksomheten.

Et eksempel:

Dersom du har en leieinntekt på 100 000 kroner og kostnader på 20 000 betyr det at du  står igjen med 80 000 i skattbart overskudd.

Du skatter av dette som alminnelig inntekt med 22%, som blir 17 600 kroner i dette tilfellet (80000 x 0,22).

Det betyr at man må sette opp et utleieregnskap og ikke minst, sette seg inn i hvilke kostnader det er fradrag for.

Merk at utleievirksomhet av et visst omfang kan defineres som næringsmessig utleie, som betyr at man skatter av inntekten som en næringsinntekt, da blir også rapporteringen annerledes.

Utleieregnskapet og fradrag for kostnader

Man får fradrag for flere ulike typer kostnader knyttet til leieinntektene, derfor er det viktig å ha et oversiktlig utleieregnskap.

Vanlige kostnader kan være:
  • Forsikring
  • Kommunale avgifter
  • Felleskostnader
  • Renhold
  • Strøm
  • Internett

Vedlikehold kan også gi fradrag, men her er reglene litt mer kompliserte:

Det er i utgangspunktet fradrag for vedlikeholdskostnader i form av reparasjoner og oppussing som bringer eiendommen tilbake i opprinnelig stand.

Men ikke for kostnader som gir standardheving, da dette regnes som en påkostning.

Merk at fradrag for vedlikehold avkortes dersom du har brukt utleieboligen selv i løpet av de siste fem årene.

Reduksjonen av fradraget regnes ut fra hvor mange år tilbake boligen har vært fritakslignet.

Møbler og innbo kan kostnadsføres direkte dersom de koster under 15 000 kroner, mens større innkjøp skal saldoavskrives.

Leier du ut bolig du skal ta i bruk igjen selv innen tre år, kan du trekke fra 15% standardfradrag for slitasje på møbler. Fradraget trekkes fra brutto leieinntekt.

Rapportering med utleieskjema RF-1189

Har du et oversiktlig utleieregnskap vil det gjøre det enklere for deg å rapportere utleieinntektene.

Dette gjøres med skjemaet RF-1189 Utleie mv. av fast eiendom. Skjemaet leveres som et vedleggskjema til skattemeldingen.

Dersom du har møbler og innbo som er aktivert (over 15 000 kroner) kan du også benytte skjemaet RF-1084 Avskrivninger for å holde styr på den årlige kostnadsføringen.

Lei av dansende grafer og kolonnediagram?

XCELLO har kun det nødvendige for regnskapet til en liten virksomhet.

Mer info

Legg igjen en kommentar