Skatt på utleie av bolig og hytte: enkelt forklart

Leier du ut et rom, en leilighet, hele boligen eller hytta? Da bør du først finne ut om leieinntektene er skattefrie eller skattepliktige. Her går vi gjennom de vanligste reglene for skatt på utleie på en enkel måte.

Korttidsutleie eller langtidsutleie?

Vi begynner med to viktige begreper:

Korttidsutleie er utleie hvor hvert leieforhold varer mindre enn 30 dager. Typiske eksempler er Airbnb og annen ferieutleie.

Langtidsutleie er leieforhold som varer sammenhengende i minst 30 dager.

Egen bolig eller sekundærbolig?

Det er også viktig å skille mellom egen bolig og utleiebolig:

Med egen bolig mener vi boligen du selv eier og bruker som hjem. En utleiebolig eller sekundærbolig er en bolig du eier, men ikke bruker som egen bolig.

Skatt på utleie – oversikt over reglene

Når er utleie av egen bolig skattefri?

Ved langtidsutleie kan du leie ut en del av egen bolig helt skattefritt dersom du selv bruker minst halvparten av boligen.

Her er det ikke antall kvadratmeter som avgjør. Det er utleieverdien som skal sammenlignes.

Hva hvis du leier ut hele eller mesteparten av boligen?

Leier du ut hele eller mer enn halvparten av egen bolig ved langtidsutleie, gjelder en egen grense på 20 000 kroner per år.

Så lenge leieinntektene ikke overstiger denne grensen, er utleien skattefri.

20 000 kroner er ikke et bunnfradrag. Kommer du over grensen, blir hele den ordinære langtidsutleien skattepliktig, ikke bare det som overstiger 20 000 kroner.

Har du en kombinasjon av korttidsutleie og langtidsutleie samme år, blir reglene litt mer kompliserte. Skatteetatens utleieveiledning hjelper deg et godt stykke på veien.

Skatt på Airbnb og annen korttidsutleie

For korttidsutleie av egen bolig gjelder en enklere sjablongregel. De første 15 000 kronene i årlige leieinntekter er skattefrie. Av inntekten som overstiger 15 000 kroner regnes 85 % som skattepliktig inntekt.

Grensen var 10 000 kroner tidligere, men ble økt til 15 000 kroner fra og med inntektsåret 2025.

Du får ikke fradrag for de faktiske kostnadene til for eksempel strøm, vask eller vedlikehold. Dette er allerede tatt hensyn til gjennom sjablongregelen.

Leier du ut gjennom Airbnb eller en annen formidler, er det beløpet gjesten betaler som teller, ikke det du sitter igjen med etter at formidleren har trukket provisjon.

Hva med utleie av hytte?

Bruker du selv hytta eller fritidsboligen i rimelig omfang, gjelder i hovedsak samme sjablongregel. Leieinntekter på inntil 15 000 kroner per år er skattefrie, og av det som overstiger er 85 % skattepliktig.

Dette gjelder fritidsboliger som faktisk brukes som egen fritidsbolig. Har du derimot kjøpt en hytte eller leilighet hovedsakelig for utleie, kan den i stedet bli behandlet som en utleiebolig/sekundærbolig.

Skatt på utleiebolig og sekundærbolig

Eier du en bolig som du ikke bruker som egen bolig, er utleieinntektene som hovedregel skattepliktige fra første krone. Til gjengjeld får du fradrag for kostnader som er knyttet til utleien.

Det betyr at det normalt er overskuddet, og ikke hele leieinntekten, du betaler skatt av.

Derfor lønner det seg å føre et enkelt utleieregnskap gjennom året, med alle leieinntekter og kvitteringer for kostnader.

Hvilke kostnader kan du få fradrag for?

Ved ordinær skattepliktig utleie kan du blant annet få fradrag for kostnader til:

• forsikring
• kommunale avgifter og eiendomsskatt
• relevante felleskostnader
• strøm, oppvarming og internett som du betaler
• renhold
• annonsering og formidling
• vedlikehold

Vær forsiktig med felleskostnader. Nedbetaling av fellesgjeld er ikke en utleiekostnad. Renter på fellesgjeld føres som rentekostnader i skattemeldingen, ikke som fradrag i leieinntekten.

Vedlikehold eller påkostning?

Dette skillet er spesielt viktig ved utleie.

Vedlikehold betyr i hovedsak at boligen settes tilbake i den standen den tidligere har vært i. Maler du et tidligere malt rom eller skifter et utslitt gulv med et tilsvarende gulv, vil dette normalt være vedlikehold.

Påkostning betyr at boligen forbedres eller endres. Bygger du et nytt bad der det ikke var bad tidligere, flytter vegger eller oppgraderer boligen fra normal til vesentlig høyere standard, kan hele eller deler av kostnaden være påkostning.

Påkostning gir normalt ikke direkte fradrag i leieinntekten, men kan få betydning ved et senere skattepliktig salg.

Har du brukt boligen selv de siste fem årene før den gikk over til fullt skattepliktig utleie, kan fradraget for vedlikehold være begrenset de første årene.

Møbler og innbo i utleieboligen

Møbler og annet innbo som hovedsakelig kjøpes til bruk i utleien kan også gi fradrag.

Har eiendelen en kostpris på under 30 000 kroner, eller en forventet brukstid på under tre år, kan kostnaden normalt fradragsføres direkte samme år. Dyrere eiendeler med lengre levetid må som hovedregel avskrives over flere år.

Ved midlertidig utleie av egen fullt møblerte bolig i mindre enn tre år finnes det også en egen regel. Da kan fradraget for møbler og innbo beregnes til 15 % av brutto leieinntekt, dersom vilkårene er oppfylt.

Når blir utleie næringsvirksomhet?

Vanlig privat utleie skattlegges normalt som kapitalinntekt med 22 % skatt på overskuddet. Blir omfanget stort nok, kan utleien i stedet bli regnet som næringsvirksomhet.

Ved ordinær bolig- og fritidsutleie vil fem boenheter eller mer normalt trekke i retning av virksomhet, men dette er ingen absolutt grense.

Aktivitetsnivået er også viktig. Intensiv korttidsutleie med hyppige gjestebytter, vask og oppfølging kan derfor bli vurdert som virksomhet selv med færre utleieenheter. Skatten og rapporteringen blir da annerledes.

Les merNæringsmessig utleie og merverdiavgift

Hvordan rapporterer du utleieinntektene?

Er utleien skattefri, trenger du ikke å rapportere noe. Skattepliktige leieinntekter og fradrag føres i skattemeldingen, under eiendommen som leies ut. Driver du næringsmessig utleie, skal du bruke næringsspesifikasjonen.

Har du skattepliktig utleie, er det smart å holde oversikt over både leieinntekter og kostnader gjennom året. Da blir skattemeldingen betydelig enklere når den tid kommer.