Om næringsmessig utleie og merverdiavgift

Flere og flere private aktører har startet utleie gjennom Airbnb og har man et visst omfang skal man også registrere dette som et foretak som driver næringsvirksomhet.

Om du leier ut et rom i huset eller leiligheten din, er det lite sannsynlig at du driver næringsmessig utleievirksomhet, da kan du heller se nærmere på denne artikkelen om privat utleie gjennom Airbnb, men dersom du eier en eller flere leiligheter som kun brukes til utleieformål, bør du kanskje undersøke nærmere.

Hva skal til for å drive næringsmessig utleie?

Hvorvidt man driver næringsvirksomhet eller ikke er ikke alltid like enkelt å svare på, siden hvert tilfelle skal vurderes separat, med hensyn til flere ulike faktorer, som for eksempel omfanget av virksomheten og hvorvidt den er egnet til å gå med overskudd eller ikke.

En uttalelse fra Skattetaten fra 2016 kan gi oss en pekepinn på hvilke retningslinjer som gjelder. Denne bindende forhåndsuttalelsen legger til grunn at korttidsutleie av to leiligheter skal ansees som virksomhet. Du finner hele uttalelsen her, jeg vil bare gjengi enkelte hovedpunkter helt kort.

Saken som Skatteetaten vurderer gjelder en person som har to leiligheter som skal leies ut ved hjelp av Airbnb. Han har laget en oppstilling som viser forventede leieinntekter på kr. 400.000 og kostnader på kr. 356.000, som gir et forventet overskudd på kr. 44.000 for utleievirksomheten.

Skatteetaten vurderer dette som en virksomhet med bakgrunn i aktivitetsnivå og omfang og konkluderer med at denne personen driver næringsmessig utleie.

Aktivitetsnivået bestemmer omfanget, ikke antall utleieobjekter

Skatteetatens vurdering understreker også at grensen for næringsmessig utleie ikke nødvendigvis går på antall utleieobjekter, men på omgang og aktivitetsnivå, noe som gjør at også utleie av bare èn boenhet kan vurderes å være næringsvirksomhet, hvis aktiviteten er høy nok. Og høy aktivitet tilsier at man driver korttidsutleie og ikke langtidsutleie.

Her fra uttalelsen:

“Ved ordinære utleieforhold har skatteetaten ansett utleie av fem eller flere enheter som virksomhet. Dette er imidlertid ikke en absolutt regel, og utleie i et mindre omfang kan, etter en konkret vurdering, regnes som virksomhet i skattemessig forstand. Vi viser i den forbindelse til Lignings ABC 2015/16 “Virksomhet – allment”, pkt. 3.3.12 side 1591, hvor det fremgår at:” Dette vil bl.a. være tilfelle når skatteyteren har et høyt aktivitetsnivå, f.eks. i forbindelse med intensiv kortidsutleie, tilsyn og vask av lokalene eller lignende. Særlig ved korttidsutleie til fritidsformål vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det etter omstendighetene kan foreligge virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut”. 

Hva med mva-plikt?

Vurderingen av om virksomheten er mva-pliktig eller ikke, henger sammen med drøftingen over, men denne vurderingen skjer likevel på et annet grunnlag, hvor det sentrale er formålet med utleien. Korttidsutleie gjennom Airbnb faller i denne sammenheng inn under under næringsmessig utleie av hytter, ferieleiligheter og annen fritidseiendom og er derfor mva-pliktig virksomhet, og skal beregne 10% mva av utleieinntektene sine.

Skatteetaten konkluderer med at utleier i eksempelet over driver næringsmessig utleie av eiendom og at denne virksomheten er mva-pliktig. Skulle du være i tvil om din utleievirksomhet, bør du kontakte Skatteetaten for å få en vurdering.

Legg igjen en kommentar