Felleskostnader i et sameie

Felles vedlikehold og reparasjoner er noe alle sameier må forholde seg til, og fordelingen av disse kostnadene på de ulike sameierne er en sentral del av vedtektene. Men hva er egentlig felleskostnader og hvordan skal disse fordeles?

Her følger en gjennomgang av sentrale punkter ved fordeling av felleskostnader. Informasjonen i denne artikkelen er ment for å gi leseren en oversikt, men er ikke utfyllende. Alle paragrafhenvisninger i teksten er hentet fra Eierseksjonsloven som du finner her.

Hva er felleskostnader?

Sameiets vedtekter skal presisere hva som er felleskostnader og hva som ikke er det, men en enkel definisjon vil kunne være slik:

Felleskostnader er kostnader knyttet til vedlikehold og reparasjoner av felles areal, bygningsmasse og installasjoner.

Her er noen eksempler på typiske felleskostnader i et sameie:

• Vask av felles inngangsparti og trappeoppgang
• Vedlikehold av felles hage
• Maling av felles yttervegger eller garasjeanlegg
• Utskiftning av tak eller rengjøring av takrenner
• Forsikring for bygget
• Eventuell felles strøm
• Reparasjon av felles rørsystem

Det er altså sameiets vedtekter som definerer hva som er felleskostnader og hva som ikke er det. Disse er normalt utformet i tråd med vedlikeholdsplikten til sameiet, og nederst i denne artikkelen finner du en gjennomgang av forskjellen på sameiers kostnader og felleskostnader.

Men felleskostnadene må uansett fordeles på en rettferdig måte, så hvordan gjør man det?

Fordeling av felleskostnader

Det er § 29 – Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter, som beskriver hvordan felleskostnader skal fordeles, og det vanligste er at sameiebrøken fra vedtektene benyttes.

Sameiebrøken skal representere hver enkelt seksjons verdi og vil i de fleste tilfeller bestå av de ulike seksjonenes areal gjort om til en brøk.

Selv om fordeling av felleskostnader også kan gjøres ved beregning av antatt nytte eller forbruk av felleskostnader, så bruker vi et mer vanlig eksempel i dette tilfellet.

Velkommen til Eksempelgata 19

I Eksempelgata 19 har vi seks sameiere hvor fire leiligheter er store og to leiligheter litt mindre. Derfor betaler 4 sameiere 18% hver av felleskostnader, mens de to minste betaler 14% hver.

Fjorårets regnskap viste felleskostnader på totalt 150 000 kroner, og på siste Årsmøte for sameiet ble det vedtatt at man også ønsker å dekke inn eventuelle tilleggskostnader som måtte komme som følge av forventede reparasjoner og vedlikehold. Det ble derfor vedtatt at man skal ta inn totalt 200 000 kroner i felleskostnader for neste år.

Fordelingen av 200 000 blir som følger:

Eksempelbildet er hentet fra XCELLO for Sameie og Borettslag.

Betaling av felleskostnader

Slik det også fremgår av  § 29 skal:

«..den enkelte seksjonseieren betale et akontobeløp som fastsettes av seksjonseierne på årsmøtet, eller av styret, for å dekke sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen dersom årsmøtet har vedtatt slik avsetning.» 

Eksempelet over viser de årlige innbetalingene som inntekter, fordi det er slik de vil fremkomme i regnskapet til sameiet, man ser også månedlig beløp.

Eierseksjonsloven sier ingenting om betalingen skal gjøres årlig eller månedlig, men mange sameier bruker månedlige betalinger av felleskostnader.

Vedlikeholdsplikten

Visste du at vedlikehold er en plikt?

Det er verdt å merke seg at vedlikehold ikke er frivillig, verken for den enkelte seksjonseier, som plikter å vedlikeholde sin seksjon, eller for sameiet, som plikter å utføre felles vedlikehold.

Å ikke overholde denne plikten kan medføre erstatningsansvar for seksjonseier, som nevnt i § 34:

En seksjonseier som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten skal erstatte tap dette påfører andre seksjonseiere.

Eller erstatningsansvar for sameiet, som nevnt i § 35:

Et sameie som ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt skal erstatte tap dette påfører seksjonseierne gjennom skader på bruksenhetene.

Forskjellen på seksjonseiers kostnader og felleskostnader

For noen kan det kanskje være nyttig å gå litt nærmere inn på definisjonen av felleskostnader, og for å gjøre dette må man se på hvilken type kostnader hver enkelt seksjonseier er ansvarlig for, og hvilke sameiet skal ta seg av.

Dette fremgår av seksjonseiers og sameiets vedlikeholdsplikt.

Hver enkelt seksjonseiers vedlikeholdsplikt

Det sier seg selv at hver enkelt sameier har ansvaret for vedlikehold av egen leilighet, det vil si alt innenfor leilighetens fire vegger. Hver enkelt seksjonseiers ansvar finner man i § 32 – Seksjonseierens plikt til å vedlikeholde bruksenheten, som blant annet omfatter:

• inventar
• utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker
• apparater, for eksempel brannslukningsapparat
• skap, benker, innvendige dører med karmer
• listverk, skillevegger, tapet
• gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk
• vegg-, gulv- og himlingsplater
• rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring
• vinduer og ytterdører

Dermed kan man videre se på den overordnede definisjonen av felleskostnader man finner i § 29 første avsnitt:

Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader.

Felleskostnaderm er dermed med andre ord alt som ikke omfattes av § 32.

Sameiets vedlikeholdsplikt – felleskostnader

§ 33 – Sameiets plikt til å vedlikeholde og utbedre fellesarealer m.m., gir utdypende informasjon om felleskostnader som blant annet omfatter følgende:

• Vedlikehold av utvendige og innvendige fellesarealer, bygningen og felles installasjoner.
• Nødvendige reparasjoner og utskiftinger.
• Utbedring av tilfeldige skader.
• Vedlikeholdsplikten omfatter tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner.
• Vedlikeholdsplikten omfatter også rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner

I sameiets vedtekter kan det fastsettes at sameiet står ansvarlig flere kostnader enn nevnt i loven, gå derfor alltid først til vedtektene for å se hva som gjelder i ditt tilfelle.