Airbnb utleie

Utleie Airbnb

Utleietjenesten Airbnb blir stadig mer populær i Norge, da kan det være en fordel å sette seg inn i hvilke regler som gjelder, spesielt dersom du må skatte av leieinntektene.

Airbnb

Airbnb er en delingstjeneste som gjør at man kan leie ut huset eller leiligheten sin til brukerne av tjenesten, som gjerne er turister som velger å bo rimeligere og annerledes når de reiser på ferie. Tjenesten har eksistert i flere år, men har blitt stadig mer populær i Norge i det siste. Ved inngangen til 2016 var det 8000 Airbnb-verter registrert her i landet. Noen leier ut et rom i leiligheten sin, andre et helt hus eller hytte. Noen leier ut hele året mens andre bare leier ut i sommersesongen når pågangen er størst.

Omfanget av utleievirksomheten bestemmer hvordan du skal forholde deg til rapportering av inntektene og skatteplikt er det første man bør sjekke.

Skattepliktig?

Det er de samme reglene som gjelder for utleie ved hjelp av Airbnb som ved tradisjonell langtidsutleie.

Tjener du under 20.000 kroner på utleie i løpet av kalenderåret, er hele inntekten alltid skattefri. Det gjelder enten man leier ut et rom eller hele huset. Man kan altså trygt leie ut gjesterommet i ferien for inntil dette beløpet uten å måtte forholde seg til skattespørsmål.

Leier du ut for mer enn 20.000 kroner må du vurdere om utleieinntekten er skattepliktig eller ikke.

Om du selv bor i boligen som leies ut, må det gjøres en konkret vurdering. Inntekten er skattefri når utleieverdien av arealet du leier ut er lavere enn utleieverdien av arealet du selv bor i. Tilsvarende vil inntekten være skattepliktig dersom utleieverdien av arealet du leier ut er høyere enn arealet du selv bor i. Det vil også være skattepliktig å leie ut en leilighet du selv ikke bor i.

Leier man ut en fritidsbolig man selv bruker, er dette skattefritt for inntil 10.000 kroner i året.

Utleieregnskap

Husk at det ikke er utleieinntektene i seg selv, men overskuddet (resultatet) av utleievirksomheten som er skattepliktig beløp. Her bør man lage en oversikt, gjerne et utleieregnskap i Open Office, som sammenstiller utleieinntekter med fradragsberettigede driftskostnader.

Man får fradrag for flere ulike typer kostnader knyttet til leieinntektene. Her kan det bokstavlig talt lønne seg å sjekke litt. Vanlige kostnader kan være for eksempel forsikring, kommunale avgifter, husleie/felleskostnader, renhold, strøm eller internett. Dersom man selv bor i boligen som leies ut er det viktig å trekke fra privat andel av disse kostnadene.

Vedlikeholdskostnader gir også fradrag, men her er reglene litt mer kompliserte.

Vedlikeholdskostnader

Vedlikeholdskostnader vil si kostnader som bringer eiendommen tilbake i den stand den opprinnelig har vært i. Det kan dreie seg om mindre reparasjoner, fiksing og visse typer oppussing. Dersom arbeidet som utføres gir eiendommen en bedre stand enn den tidligere har vært i, regnes det som påkostning, som ikke gir rett til fradrag.

Som hovedregel så kan man få fullt fradrag for inntil 10.000 kroner i vedlikeholdskostnader dersom man leier ut mer enn halve inntektsåret. Dersom man nettopp har startet med utleie og boligen har vært fritaksliknet tidligere, får man ikke fullt fradrag for vedlikeholdskostnader over 10.000 kroner. Reduksjonen av fradraget avhenger av hvor mange år tilbake boligen har vært fritaksliknet.

Men akkurat dette kan vel neppe forklares bedre enn Skatteetaten selv gjør:

For boliger som leies ut, innrømmes som hovedregel fradrag for alle vedlikeholdskostnader. Unntak fra denne regel gjelder dersom du er blitt fritaksliknet for boligeiendommen i løpet av de foregående 5 år. I disse tilfeller gis det ikke fradrag for vedlikeholdskostnader i det første året med regnskapslikning dersom utleien varer under halve inntektsåret (inntil 182 dager). Som utleie regnes all utleie i inntektsåret uavhengig av utleiens omfang, herunder utleie i tidsrom av året hvor eieren også selv har bodd i minst halvparten av boligen. Varer utleieperioden lenger, innrømmes fullt fradrag for vedlikeholdskostnader inntil kr 10 000. For ev. overskytende beløp, reduseres fradraget med 10 % for hvert av de foregående 5 år som du er blitt fritaksliknet. Er du i tvil, spør skattekontoret.

Avskrivning innbo

Vær klar over at man har anledning til å avskrive innbo når man leier ut en leilighet møblert, noe som vil være tilfelle ved Airbnb utleie med mindre man bare leier ut et tomt rom hvor gjestene sover på gulvet i medbrakte soveposer.

Dersom man selv bruker innboet før og etter leieperioden, har man anledning til å skrive av innbo ved å redusere leieinntekten med 15 %. Det vil si at hvis du tjener 100 000 kroner i løpet av inntektsåret, så vil du kunne trekke fra 15 000 kroner i avskrivninger. Dette er å regne som en kompensasjon for slit og elde på møbler.

Et dollartips

Inne i Airbnb kan man hente ut rapporter på hva man har i utleieinntekter og det er derfor ganske enkelt å summere disse. Noe man bør være oppmerksom på er imidlertid at Airbnb veksler fra USD til NOK basert på noe som er tilnærmet dagskurs på transaksjonstidspunktet. De fleste får dette beløpet overført til en Paypal konto i USD, for deretter å overføre beløpet fra Paypal kontoen til en norsk bankkonto.

Problemet er at Paypal har en veldig dårlig vekslingskurs. Beløpet som kommer inn på bankkontoen i norske kroner er dermed ofte lavere enn beløpet man finner på rapporten fra Airbnb. Man bør derfor være obs på at man bruker riktig beløp når man summerer utleieinntkter, og riktig beløp er det man får i norske kroner, inn på bankkontoen. For å gjøre dette kan man gjøre denne overføringen i regelmessige bolker, for eksempel en gang i måneden.

Rapportering med RF-1189

Det er skjemat RF-1189 «Utleie mv. av fast eiendom» som skal benyttes for å rapportere utleieinntekter. Skjemaet er et vedleggskjema til selvangivelsen og har dermed samme innleveringsfrist som denne. Det er veldig oversiktlig å registrere postene på dette skjemaet inne i Altinn, men her er selve papirskjemaet i pdf format for den som ønsker å se det:

RF-1189 (pdf)

Husk at den som driver utleie som næringsvirksomhet skal rapportere utleieinntekter i Næringsoppgaven og ikke bruke dette skjemaet. Hvorvidt virksomheten defineres som næringsvirksomhet eller ikke, avhenger av omfanget av virksomheten og det skal gjøres en konkret vurdering. Har man fem eller flere utleieenheter driver man sannsynligvis næringsvirksomhet, men også andre forhold kan spille inn, noe du kan lese mer om på Skatteetatens hjemmesider.

Legg igjen en kommentar