Flere og flere private aktører leier ut gjennom Airbnb, og de som leier ut mer enn èn enhet bør sjekke om de driver privat eller næringsmessig utleie. Hvis man driver korttidsutleie i næring må man registrere et foretak og beregne merverdiavgift.
Om du leier ut ett rom i huset eller leiligheten din, driver du privat og ikke næringsmessig utleie, da kan du heller se nærmere på denne artikkelen om privat utleie.
Men hvis du leier ut èn eller flere enheter som kun brukes til utleieformål må du sjekke grensen for næringsmessig utleie.
Hva skal til for å drive utleie i næring?
Skatteetaten har tradisjonelt vurdert utleie av over fem enheter som næringsmessig utleie, men dette er ikke en generell regel.
Hvert tilfelle vurderes konkret og man skal ta hensyn til flere faktorer.
To av de viktigste faktorene er:
- Omfanget av utleievirksomheten og grad av profesjonalitet
- Om utleievirksomheten er egnet til å gå med overskudd eller ikke
Det er viktig å merke seg at vurdering av omfang ikke bare går på antall enheter som leies ut, men også aktivitetsnivå.
Og aktivitetsnivået vil være vesentlig høyere ved korttidsutleie gjennom Airbnb enn ved langtidsutleie.
Utleie av to leiligheter kan være virksomhet
I en bindende forhåndsuttalelse fra 2016 anser Skatteetaten utleie av to leiligheter som virksomhet, og vurderingene de legger til grunn gir oss en pekepinn.
Under en kort oppsummering av saken:
Skatteetaten vurderer utleieaktiviteten til en person med to leiligheter som skal leies ut ved hjelp av Airbnb. Utleier driver kontinuerlig kortidsutleie av disse og har laget en oppstilling som viser forventede leieinntekter på kr. 400.000 og kostnader på kr. 356.000, som gir et forventet overskudd på kr. 44.000 for utleievirksomheten.
Skatteetaten vurderer dette som en virksomhet med bakgrunn i aktivitetsnivå og omfang .
De konkluderer med at denne personen driver næringsmessig utleie.
Aktivitetsnivå og antall enheter
Skatteetatens vurdering understreker at grensen for næringsmessig utleie ikke nødvendigvis går på antall utleieobjekter.
Ved tradisjonell langtidsutleie av fem enheter vil aktivitetsnivået være vesentlig lavere enn ved kortidsutleie av færre enheter.
Man kan derfor heller ikke utelukke at også utleie av bare èn boenhet i visse tilfeller kan vurderes å være næringsvirksomhet dersom aktiviteten er høy nok.
Her fra uttalelsen:
Ved ordinære utleieforhold har skatteetaten ansett utleie av fem eller flere enheter som virksomhet. Dette er imidlertid ikke en absolutt regel, og utleie i et mindre omfang kan, etter en konkret vurdering, regnes som virksomhet i skattemessig forstand.
Vi viser i den forbindelse til Lignings ABC 2015/16 «Virksomhet – allment», pkt. 3.3.12 side 1591, hvor det fremgår at:
Dette vil bl.a. være tilfelle når skatteyteren har et høyt aktivitetsnivå, f.eks. i forbindelse med intensiv kortidsutleie, tilsyn og vask av lokalene eller lignende. Særlig ved korttidsutleie til fritidsformål vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det etter omstendighetene kan foreligge virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut.
Hva med mva-plikt?
Vurderingen av om virksomheten er mva-pliktig eller ikke, henger sammen med drøftingen over siden privat utleie aldri vil være mva-pliktig, men utleie i næring kan være det.
Men vurderingen av hvorvidt utleien er mva-pliktig skjer på et annet grunnlag hvor det sentrale er formålet med utleien.
Langtidsutleie til boligformål vil ikke være mva-pliktig.
Korttidsutleie gjennom Airbnb faller i denne sammenheng inn under under næringsmessig utleie av hytter, ferieleiligheter og annen fritidseiendom og er derfor mva-pliktig virksomhet, og skal beregne 12% mva av utleieinntektene sine.
Skatteetaten konkluderte med at utleier i eksempelet over driver næringsmessig utleie av eiendom og at denne virksomheten er mva-pliktig.
Du finner hele uttalelsen her.
Er du i tvil om din utleievirksomhet er privat eller i næring bør du kontakte Skatteetaten for å få en vurdering.
Skatt, regnskap og rapportering av utleie i næring
Utleie i næring skal ikke være med på din personlige skattemelding slik tilfellet er ved privat utleie.
Det betyr at du må opprette en virksomhet, for eksempel et enkeltpersonforetak eller et aksjeselskap.
Hvorvidt det lønner seg med enkeltpersonforetak eller aksjeselskap kommer litt an på, men dersom du ikke har behov for utleieinntektene fortløpende kan aksjeselskap være et godt alternativ.
Her kan du lese mer om forskjellene mellom enkeltpersonforetak og aksjeselskap.
Du må også føre regnskap for utleievirksomheten, det kan du gjøre med XCELLO.
